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Cession d’usufruit temporaire de parts de SCI : quelle méthode d’évaluation ?

22/10/2019

Amené à se prononcer sur la méthode de valorisation d’un usufruit temporaire de parts de SCI, le Conseil d’Etat a précisé la méthodologie à appliquer.

Il est rappelé en premier lieu que la valeur vénale des titres d'une société doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où la cession est intervenue. L'évaluation des titres d'une telle société doit être effectuée, par priorité, par référence au prix d'autres transactions intervenues dans des conditions équivalentes et portant sur les titres de la même société ou, à défaut, de sociétés similaires.

En l'absence de telles transactions, ce qui est fréquent s’agissant de titres démembrés, l’évaluation peut légalement se fonder sur la combinaison de plusieurs méthodes alternatives.

S’agissant de la cession de l’usufruit temporaire de titres, l'administration a déterminé la valeur attendue de l'usufruit temporaire des parts d’une SCI sur la base de la capitalisation, avec un taux d'actualisation de 5%, des résultats nets d'activité de la société avec un abattement de 33,33% correspondant à une imposition théorique à l'impôt sur les sociétés.

Le Conseil d’Etat écarte cette méthode. En effet, l'usufruitier n'ayant droit qu'aux dividendes distribués, l'évaluation du revenu futur attendu par un usufruitier de parts sociales ne peut avoir pour objet que de déterminer le montant des distributions prévisionnelles, qui peut être fonction notamment des annuités prévisionnelles de remboursement d'emprunts ou des éventuelles mises en réserves pour le financement d'investissements futurs, lorsqu'elles sont justifiées par la société.

Remarque : On notera que la méthode de valorisation « mathématique » des parts démembrées n’a pas été évoquée dans la décision du Conseil d’Etat.

CE, 30 septembre 2019, n°419855

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